3
Аудит в рамках 214-ФЗ

Аудит в рамках 214-ФЗ

В связи с принятием поправок в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» существенно возросли требования к застройщикам в части организации строительства и финансирования девелоперских проектов.

АО «РТК» помогает инвесторам разбираться с девелоперскими проектами с учетом вновь принятых поправок, оценивать технические риски до принятия решения о финансировании, а также в интересах инвесторов сопровождает реализацию проектов на инвестиционной стадии вплоть до ввода объектов в эксплуатацию.

Оказываемые услуги:

  • строительная экспертиза (аудит) девелоперских проектов с учетом поправок в 214-ФЗ для целей получения банковского финансирования;
  • мониторинг реализации девелоперских проектов после получения банковского финансирования.

Типовые вопросы в рамках строительного аудита:

Проверка и идентификация рисков в отношении использования земельного участка
  • Анализ ограничений, имеющихся в градостроительной документации, наличие сервитутов, влияние охранных и санитарно-защитных зон.
  • Оценка транспортной доступности, уровня развития инфраструктуры и наличие в прилегающих к объекту районах наличие аналогичных площадей, влияющих на конкурентные преимущества.
Оценка разрешительной, проектно-сметной и договорной документации
  • Проверка наличия всех согласований, установленных действующим законодательством, сроков действия, указание перечня и сроков получения/разработки отсутствующей документации.
  • Оценка качества договорной базы, порядок расчетов, распределение обязательств и ответственности.
Анализ Бюджета
  • Оценка стоимости приобретения прав на земельный участок.
  • Проверка и подтверждение вложенных средств, анализ сметной документации и стоимости выполненных работ, проверка достоверности указанного уровня цен на материалы и ресурсы, сравнение с актуальными объектами аналогами.
Проверка сроков реализации проекта
  • Подтверждение календарного и финансового планов.
  • Проверка алгоритма и контроль ведения календарного плана производства работ, периодичности корректировки план/факта.
Анализ организационной структуры Застройщик, Технический заказчик, Генеральный подрядчик
  • Оценка персонала Застройщика и Технического заказчика по условиям соответствия Проекту,  управлению и организации строительства, опыту в рамках строительного контроля, длительности присутствия на рынке, реализованным строительным проектам.
  • Подтверждение наличия необходимых допусков на организацию строительства и строительный контроль.
Оценка качества выполнения работ
  • Выводы о дефектах и наличии рисков, оказывающих влияние на реализации и дальнейшую эксплуатацию.
  • Анализ комплектности исполнительной документации.
Консолидация рисков проекта
  • Анализ финансовых и организационно правовых факторов, оказывающих влияние на реализацию проекта.
  • Разработка рекомендаций по снижению влияния выявленных рисков.

Типовые вопросы в рамках строительного мониторинга:

Мониторинг изменения по строительной части
  • Контроль изменений проектной и разрешительной документации, сроков строительства, площадей проекта, целей использования площадей, состава участников проекта.
  • Проверка осуществления мероприятий строительного контроля, охраны труда и техники безопасности при производстве работ, соблюдений требований экологического законодательства.
Контроль целевого расходования средств и исполнения бюджета
  • Анализ расходования собственных и заемных средств Застройщика.
  • Согласование реестра платежей в рамках выплачиваемых кредитных траншей.
  • Анализ планируемых расходов на строительство и стоимости выполненных работ рыночным показателям.
Контроль сроков выполнения работ
  • Анализ отклонений от первоначального и актуализированного графиков реализации строительства.
Освидетельствование объекта
  • Подтверждение фактически выполненных объемов работ, объёмам согласно актов КС-форм.
  • Оценка динамики выполнения работ относительно графика производства работ, с указанием отклонений и рекомендациями к их устранению.
  • Проверка осуществления.

Специфические вопросы, которые исследуются АО «РТК» в рамках строительного аудита и мониторинга:

Разрешительная документация с учетом особенностей 214-ФЗ
  • Подтверждение внесения Застройщика в единый реестр застройщиков.
  • Проверка наличия заключения о соответствии Застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ.
  • Анализ соответствия проектной декларации Застройщика требованиям Минстроя РФ по форме приказа от 31.08.2018 № 552/пр.
  • Анализ состава документации Застройщика, размещенной в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
  • Подтверждение своевременного внесения Застройщиком средств (взносов) в компенсационный фонд долевого строительства.
Бюджет проекта
  • Анализ и приведение заявленной структуры Бюджета к требованиям Минстроя РФ согласно приказа от 12.10.2018 №656/пр.
  • Проверка планируемых затрат по статьям Бюджета, на соответствие требованиям ст. 18 214-ФЗ «Использование денежных средств Застройщиком».
  • Проверка и подтверждение расчёта объема собственных средств Застройщика на основании методических рекомендаций Минстроя РФ.
Структура управления проектом
  • Анализ договоров банковского счета Застройщика, Генерального подрядчика, Технического заказчика с уполномоченным банкам на соответствие требования 214-ФЗ.
  • ...

По согласованию Банком для финансирования проектов в рамках 214-ФЗ с использованием счета эскроу перечень мероприятий строительного аудита, может быть скорректирован либо дополнен.

Опыт АО «РТК» по аудиту девелоперских проектов представлен в портфолио.