В связи с принятием поправок в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» существенно возросли требования к застройщикам в части организации строительства и финансирования девелоперских проектов.
АО «РТК» помогает инвесторам разбираться с девелоперскими проектами с учетом вновь принятых поправок, оценивать технические риски до принятия решения о финансировании, а также в интересах инвесторов сопровождает реализацию проектов на инвестиционной стадии вплоть до ввода объектов в эксплуатацию.
Оказываемые услуги:
- строительная экспертиза (аудит) девелоперских проектов с учетом поправок в 214-ФЗ для целей получения банковского финансирования;
- мониторинг реализации девелоперских проектов после получения банковского финансирования.
Типовые вопросы в рамках строительного аудита:
• Проверка и идентификация рисков в отношении использования земельного участка
- Анализ ограничений, имеющихся в градостроительной документации, наличие сервитутов, влияние охранных и санитарно-защитных зон.
- Оценка транспортной доступности, уровня развития инфраструктуры и наличие в прилегающих к объекту районах наличие аналогичных площадей, влияющих на конкурентные преимущества.
• Оценка разрешительной, проектно-сметной и договорной документации
- Проверка наличия всех согласований, установленных действующим законодательством, сроков действия, указание перечня и сроков получения/разработки отсутствующей документации.
- Оценка качества договорной базы, порядок расчетов, распределение обязательств и ответственности.
• Анализ Бюджета
- Оценка стоимости приобретения прав на земельный участок.
- Проверка и подтверждение вложенных средств, анализ сметной документации и стоимости выполненных работ, проверка достоверности указанного уровня цен на материалы и ресурсы, сравнение с актуальными объектами аналогами.
• Проверка сроков реализации проекта
- Подтверждение календарного и финансового планов.
- Проверка алгоритма и контроль ведения календарного плана производства работ, периодичности корректировки план/факта.
• Анализ организационной структуры Застройщик, Технический заказчик, Генеральный подрядчик
- Оценка персонала Застройщика и Технического заказчика по условиям соответствия Проекту, управлению и организации строительства, опыту в рамках строительного контроля, длительности присутствия на рынке, реализованным строительным проектам.
- Подтверждение наличия необходимых допусков на организацию строительства и строительный контроль.
• Оценка качества выполнения работ
- Выводы о дефектах и наличии рисков, оказывающих влияние на реализации и дальнейшую эксплуатацию.
- Анализ комплектности исполнительной документации.
• Консолидация рисков проекта
- Анализ финансовых и организационно правовых факторов, оказывающих влияние на реализацию проекта.
- Разработка рекомендаций по снижению влияния выявленных рисков.
Типовые вопросы в рамках строительного мониторинга:
• Мониторинг изменения по строительной части
- Контроль изменений проектной и разрешительной документации, сроков строительства, площадей проекта, целей использования площадей, состава участников проекта.
- Проверка осуществления мероприятий строительного контроля, охраны труда и техники безопасности при производстве работ, соблюдений требований экологического законодательства.
• Контроль целевого расходования средств и исполнения бюджета
- Анализ расходования собственных и заемных средств Застройщика.
- Согласование реестра платежей в рамках выплачиваемых кредитных траншей.
- Анализ планируемых расходов на строительство и стоимости выполненных работ рыночным показателям.
• Контроль сроков выполнения работ
- Анализ отклонений от первоначального и актуализированного графиков реализации строительства.
• Освидетельствование объекта
- Подтверждение фактически выполненных объемов работ, объёмам согласно актов КС-форм.
- Оценка динамики выполнения работ относительно графика производства работ, с указанием отклонений и рекомендациями к их устранению.
- Проверка осуществления.
Специфические вопросы, которые исследуются АО «РТК» в рамках строительного аудита и мониторинга:
• Разрешительная документация с учетом особенностей 214-ФЗ
- Подтверждение внесения Застройщика в единый реестр застройщиков.
- Проверка наличия заключения о соответствии Застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ.
- Анализ соответствия проектной декларации Застройщика требованиям Минстроя РФ по форме приказа от 31.08.2018 № 552/пр.
- Анализ состава документации Застройщика, размещенной в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
- Подтверждение своевременного внесения Застройщиком средств (взносов) в компенсационный фонд долевого строительства.
• Бюджет проекта
- Анализ и приведение заявленной структуры Бюджета к требованиям Минстроя РФ согласно приказа от 12.10.2018 №656/пр.
- Проверка планируемых затрат по статьям Бюджета, на соответствие требованиям ст. 18 214-ФЗ «Использование денежных средств Застройщиком».
- Проверка и подтверждение расчёта объема собственных средств Застройщика на основании методических рекомендаций Минстроя РФ.
• Структура управления проектом
- Анализ договоров банковского счета Застройщика, Генерального подрядчика, Технического заказчика с уполномоченным банкам на соответствие требования 214-ФЗ.
- ...
По согласованию Банком для финансирования проектов в рамках 214-ФЗ с использованием счета эскроу перечень мероприятий строительного аудита, может быть скорректирован либо дополнен.
Опыт АО «РТК» по аудиту девелоперских проектов представлен в портфолио.